Jumat, 15 Juli 2011

Pokok-Pokok Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah (Semester 1)

Pendaftaran tanah adalah :
1.     Rangkaian kegiatan yang dilakukan pemerintah secara teratur dan terus menerus;
2.    Untuk mengumpulkan data tanah di wilayah tertentu dengan tujuan tertentu;
3.    Memproses, mengolah, menyimpan serta menyajikan kepada masyarakat;
4.    Memberikan alat bukti kepada pemilik tanah yang disebut sertifikat.

Dasar-dasar hukum pendaftaran tanah:
1.     Pasal 19 UUPA
Ayat 1 :   Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran
Tanah di seluruh wilayah RI menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
     Ayat 2 :  Pendaftaran tersebut meliputi:
a)    Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;
b)   Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak atas tanah;
c)    Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat.
2.    Pasal 23 UUPA tentang Hak Milik
3.    Pasal 32 UUPA tentang Hak Guna Usaha
4.    Pasal 38 UUPA tentang Hak Guna Bangunan
5.    Peraturan Menteri Agraria No. 9/1965 jo No. 1/1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan
6.    PP No. 10/1961 tentang Pendaftaran Tanah.
7.    PP No. 28/1977 tentag Tanah Wakaf
8.    UU No. 15/1985 tentang Rumah Susun
9.    PP No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
10. UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan
11.  Peraturan Menteri Agraria No. 3/1998 tentang Pengaturan Pendaftaran Tanah.

Asas-asas Pendaftaran Tanah sesuai Pasal 2 PP 24/1997
1.     Sederhana : aturannya sederhana dan tidak rumit
2.    Aman : berkaitan erat dengan ketelitian Kantor Pertanahan
3.    Terjangkau : pembiayaan & syarat mudah, contoh: prona, ajudikasi
4.    Mutakhir : berkaitan dengan pemeliharaan data tanah
5.    Terbuka : berkaitan dengan asas publisitas.

Tujuan Pendaftaran Tanah
1.     Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain yag terdaftar agar mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak ybs dengan memberikan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
2.    Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang membutuhkan agar mudah memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3.    Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
1.     Kegiatan pendaftaran untuk pertama kali (initial registration)
Adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum terdaftar berdasarkan PP 10/1961.
Terdiri:
a.    Secara sistematik
-      Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan serentak;
-      Meliputi semua objek pendaftaran tanah yg belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan;
-      Diselenggarakan atas prakarsa pemerintah yang dilaksanakan oleh BPN Kab/kota.
b.    Secara Sporadik
-      Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali;
-      Meliputi satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah suatu desa/kelurahan;
-      Dilakukan secara individual atau masal;
-      Atas permintaan pemegang hak atau kuasanya.

2.    Pemeliharan data pendaftaran tanah (mainternance)
Kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dgn perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Misalnya:
-      terjadi peralihan hak,
-      pembebanan HT
-      hapusnya atau diperpanjangnya jangka waktu hak
-      pemecahan hak
-      pemisahan dan penggabungan bidang tanah hak.

Kegiatan dalam Pendaftaran Tanah
1.     Pengumpulan data fisik                       
a.    Dimana letaknya                                                         
b.    Dimana batas-batasnya.                 Hasilnya : SURAT UKUR(PLAN)         
c.    Berapa luasnya
d.    Ada/tidaknya bangunan diatasnya.  

2.    Pengumpulan data yuridis
a.    Apa statusnya                            Hasilnya : BUKU TANAH (REGISTER)
b.    Siapa pemiliknya
c.    Ada/tidaknya beban diatasnya
misal: HT, disewakan, dll

3.    Proses Pembuatan Alat Bukti/Sertifikat:
1.     Salinan buku tanah dilampiri Surat Ukur
2.    Dijilid menjadi satu, disampul warna hijau dengan gambar lambar negara.

Cara mengumpulkan data fisik dari suatu bidang tanah
1.     Petugas datang ke lokasi tanah yang akan didaftarkan
2.    Menentukan batas-batas tanah (harus ada konfirmasi dari tetangga yang berbatasan dengan tanahnya)-- cara ini disebut Contradictor Delimitatie
3.    Membuat/menanam tanda batas permanen
4.    Dilakukan pengukuran luas tanah
5.    Dibuat peta kasar/denah tanah
6.    Dibuat hasil dari data fisik -- Surat Ukur (Plan).

Objek Pendafataran Tanah
1.     Bidang-bidang tanah HM, HGU, HGB, dan Hak Pakai.
2.    Tanah Hak Pengelolaan.
3.    Tanah Wakaf
4.    Hak Milik atas Satuan Ruman Susun (HMSRS)
5.    Hak Tanggungan (HT)
6.    Tanah Negara.

Sistem Pendaftaran Tanah yang digunakan menurut PP 10/1961
Adalah Sistem Pendaftaran Hak (Registration of Titles)
Ciri-cirinya:
a.    Sumber data :                      Akta
b.    Yang didafatar :                   Haknya
c.    Disimpan dalam bentuk :       Buku Tanah (Register)
d.    Tanda bukti ;                       Sertifikat
e.    Petugas :                              Aktif

Sistem Publikasi yang digunakan menurut PP 10/1961
Adalah sistem publikasi negative yang mengandung unsur positif karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat seperti yang dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA.

Kekuatan Pembuktian Sertifikat
1.     Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat bukti  yang kuat mengenai data fisik dan yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data-data tersebut sesuai dengan data yang dalam surat ukur dan buku tanah ybs.
Artinya:
selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum dalamnya itu harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di pengadilan.

2.    Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dgn itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak yang merasa mempunyai hak atas tanah ini tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tsb apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan ybs, ataupun tidak mengajukan gugatan pada Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat itu (rechtsverwerking).

Penyelenggara Pendaftaran Tanah
Sesuai ketentuan Pasal 19 UUPA pendaftaran tanah diselenggarakan oleh pemerintah dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Pelaksana Pendaftaran Tanah
1.     Kepala Kantor Pertanahan
2.    Pejabat Pembuat Akta Tanah
3.    Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara
4.    Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf
5.    Notaris
6.    Pejabat Lelang
7.    Panitia Ajudikasi

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
1.     PPAT adalah pejabat umum yang diberi tugas dan wewenang khusus memberikan pelayanan kepada masyarakat berupa pembuatan akta yang membuktikan bahwa tlah dilakukan dihadapan nya perbuatan hukum pemindahan hat, HMSRS atau pemberian HT atas tanah.
2.    Akta yang dibuatnya adalah akta otentik, yang hanya dialah yang berhak membuatnya.
3.    PPAT adalah pejabat tata  usaha negara, karena tugasnya dibidang penyelenggaraan pendaftaran tanah yang merupakan kegiatan dibidang eksekutif/TUN.
4.    Akta PPAT bukan SK pejabat TUN, karena akta adalah relaas, yaitu suatu laporan tertulis dari pembuat akta berupa pernyataan mengenai telah dilakukannya oleh para pihak tertentu suatu perbuatan hukum dii hadapannyua pada suatu waktu yg disebut dalam akta ybs.
5.    Yang merupakan keputusan PPAT adalah keputusan menolak atau mengabulkan permohonan para pihak yang datang padanya untuk dibuatkan akta mengenai perbuatan hukum yang mereka lakukan di hadapannya.

Ajudikasi
Kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftaran.

Panitia Ajudikasi
1.     Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara sistematik Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi, yang dibentuk oleh Kepala BPN atau pejabat yang ditunjuk.
2.    Pantia ajudikasi dibutuhkan karena pada umumnya pendaftaran secara sistematik bersifat masal dan besar-besaran, sehingga tidak mengganggu kegiatan rutin kantor pertanahan.

Pengumpulan dan Pengolahan Data Yuridis serta pembukuan haknya.
A.  Hak-hak Baru
1.     Hak-hak baru
Hak-hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1997.
2.    Hak lama
Hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUAP dan hak-hak yang belum didaftar menuru PP 10/1961.

Menurut Pasal 23 ditentukan bahwa untuk keperluan pendaftaran :
a.    Hak atas tanah baru data yuridisnya dibuktikan dengan:
1.     Penetapan pemberian hak dari pejabat yg berwenang memberikan hak ybs menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tsb berasal dari tanah negara atau tanah Hak Pengelolaan, yang dapat diberikan secara individual, kolektif ataupun secara umum.
2.    Asli akta PAT yang memuat pemberian hak tsb oleh pemegang Hak Milik kepada penerima hak ybs, apabila mengenai HGB dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
b.    Hak Pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian Hak Pengelolaan oleh pejabat yang berwenang, dalam hal ini Menteri Dalam Negeri.
c.    Tanah wakaf
1.     Wakaf lahir dgn diucapkannya ikrak wakaf oleh wakif di hadapan PPAIW
2.    dibuktikan dengan akta ikrar wakaf.
3.    Pembukuan tanah wakaf merupakan pendaftaran pertama kali, meskipun bidang tanah ybs sebelumnya sudah didaftar sebagai tanah hak milik.
4.    Pendaftaran wakaf dilakukan untuk tertib administrasi.
d.    Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS).
1.     dibuktikan dengan akta pemisahan,
2.    pembukuannya merupakan pendaftaran pertama kali meskipun hat tempat bangunan gedung rumah susun ybs berdiri sudah didaftar.
e.    Pemberian Hak Tanggungan (HT), dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

B.  Hak-Hak Lama
1.     Untuk pembuktian hat yang sudah ada dan berasal dari konversi hak-hak lama, data yuridisnya dibuktikan dengan:
a.    alat-alat bukti mengenai adanya hak tsb berupa bukti tertulis,
b.    keterangan saksi; dan atau
c.    pernyataan ybs yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi/Kakan Pertanahan dianggap cukup sebagai dasar mendaftar hak, pemegang hak dan  hak-hak pihak lain yang membebaninya;
d.    Alat bukti tsb adalah bukti pemilikan.

Alat bukti tertulis dapat berupa:
a)    Grosse akta hak eigendom  yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Stb. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan bahwa hak eigendom ybs dikonversi menjadi Hak Milik; atau
b)   Grosse akta hak eigendom, yang diterbitkan berdasarkan ordonnantie tsb sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut PP 10/1961 di daerah ybs; atau
c)    Surat tanda bukti Hak Milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja ybs; atau
d)   Sertifikat Hak Milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1959; atau
e)   Surat Keputusan Pemberian Hak Milik oleh  Pejabat ybw, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yg tidak disertai kewajiban utk mendaftarkan hak yg diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yg disebut didalamnya; atau
f)    Akta Pemindahan Hak yang dibuat dibawah tangan, yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kades/Lurah, yang dibuat sebelum berlakunya PP 24/1997. Ini merupakan perubahan Pasal 19 PP 10/1961, yang menentukan bahwa harus ada bukti akta PPAT, sejak PP tsb mulai dilaksanakan disuatu daerah; atau
g)   Akta Pemindahan Hak atas tanah yg dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan atau sudah dibukukan, tetapi belum diikuti pendaftaran pemindahan haknya pada Kantor Pertanahan; atau
h)   Akta Ikrar Wakaf yang dibuat sebelum atau sejak dilaksanakannya PP 28/1977; atau
i)     Risalah Lelang, yang dibuat oleh Pejabat Lelang ybs, yg tanahnya belum dibukukan atau yg sudah dibukukan tetapi belum diikuti pendaftaran pemindahan haknya pada kantor pertanahan; atau
j)    Surat Penunjukan atau Pemberian kavling tanah pengganti tanah yang diambil pemerintah atau Pemda; atau
k)   Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan verponding Indonesia sebelum berlakunya UUPA; atau
l)     Surat Keterangan Riwayat Tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan PBB; atau
m)  Alat bukti lainnya sesuai ketentuan konversi UUPA.

2.    Apabila alat bukti tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikian itu dapat dilakukan dengan cara:
1.     Keterangan saksi
2.    Keterangan ybs
yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat panitia ajudikasi/Kakan Pertanahan.
Saksi adalah orang yang cakap memberikan kesaksian dan mengetahui kepemilikan tanah ybs.

Dengan demikian mengenai kepemilikan itu ada tiga kemungkinan alat pembuktiannya, yaitu:
a.    Bukti tertulisnya lengkap: tidak memerlukan tambahan alat bukti lain.
b.    Bukti tertulisnya sebagian tidak ada lagi: diperkuat keterangan saksii dan atau penyataan ybs.
c.    Bukti tertulis semuanya tidak ada lagi: diganti keterangan saksi dan atau pernyataan ybs.

Syarat-syarat yang harus dipenuhi bagi pembukuan hak ybs:
a.    Penguasaan dan penggunaan tanah ybs dilakukan dgn itikad baik, secara nyata dan terbuka selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut.
b.    Kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tsb selama itu tidak diganggu gugat dank arena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan ybs atau pihak lainnya;
c.    Penguasaan dan penggunaan tanah dan tidak ada gangguan, diperkuat oleh kesaksian orang-orang yg dapat dipercaya.
d.    Telah diadakan penelitian mengenai kebenaran hal-hal tsb diatas.
e.    Telah diberikan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman.
f.    Kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam SK oleh Panitia Ajudikasi/Kakan Pertanahan.

3.    Dalam menilai kebenaran alat bukti dilakukan hal-hal sbb:
a.    pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah ybs oleh Panitia Ajudikasi Kakan Pertanahan.
b.    Hasil pengumpulan data yuridis dituangkan dalam daftar isian yg telah ditetapkan.
c.    Dalam hal pendaftaran tanah sporadik penelitian data data yuridis dilakukan Kakan Pertanahan dibantu oleh Panitia “A”.

4.    Pengumuman data fisik dan data yuridis
a.    Daftar isian yang berisi daftar data yuridis dan daftar data fisik bidang tanah yang memuat data yuridis beserta peta bidang atau bidang tanah sebagai hasil pengukuran yg memuat data fisik diumumkan:
·         Secara sistematik selama 30 hari.
·         Secara sporadic selama 60 hari.
b.    Tujuan pengumuman
Untuk member kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.
c.    Jangka waktu pengumuman
·         Secara sistematik ditetapkan selama 30 hari.
·         Secara sporadic ditetapkan selama 60  hari.
d.    Tempat pengumuman
Pengumuman dilakukan di kantor panitia Ajudikasi, kantor pertanahan dan kantor kepala desa/kelurahan letak tanah ybs serta tempat lain yg dianggap perlu, misal : kantor RW.
e.    Keberatan yang diajukan
Jika dalam jangka waktu pengumuman tsb ada yg mengajukan keberatan mengenai data fisik dan/atau data yuridis yang diumumkan, Ketua Panitia Ajudikasi/Kakan Pertanahan mengusahakan agara secepatnya keberatan yg diajukan diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat.
·         Jika terjadi kesepatan para pihak, maka dibuatkan berita acara penyelesaian.
·         Jika hasil kesepakatan tsb mengakibatkan perubahan, maka perubahan diadakan pada peta bidang tanah dan/atau daftar isian ybs.
·         Jika tidak terjadi kesepakatan para pihak, Ketua Panitia Ajudikasi/Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan secara tertulis kepada pihak  yang mengajukan keberatan agar mengajukan gugatan ke Pengadilan.
f.    Pengesahan data fisik dan data yuridis.
Setelah jangka waktu pengumuman berakhir, data fisik dan data yuridis disahkan dengan Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Data Yuridis seperti yg dimaksud dalam Pasal 64 Permen Agraria No.3/1997.

Catatan:
·         Belum lengkapnya data atau masih adanya keberatan yg belum dan tidak dapat diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat, bukan merupakan alasan untuk menunda dilakukannya pembuatan berita acara pengesahan.
·         Pengesahan tsb merupakan pengesahan data fisik dan data yuridis sebagaimana adanya.
·         Jika ada kekurangan lengkapan data fisik dan atau data yuridis atau masih ada keberatan yg belum diselesaikan, pengesahan dilakukan dgn membubuhkan catatan mengenai hal-hal yg belum lengkap dan atau keberatan yg belum diselesaikan.

Berita Acara pengesahan tsb menjadi dasar untuk:
1.     Pembukuan hat ybs dalam buku tanah melalui penegasan konversi.
2.    Pembukuan hat ybs dalam buku tanah melalui pengakuan hak.
3.    Pemberian hak baru atas tanah kalau tanah ybs berstatus Tanah Negara.

Penerbitan Sertifikat
1.     Sertifikat adalah akta otentik sebagai tanda bukti hak.
a.    Diterbitkan utk kepentingan pemegang hak ybs/.
b.    Sertifikat terdiri atas:
·         Salinan buku tanah yang memuat data yuridis
·         Surat ukur yang memuat data fisik.
Dijilid jadi satu dalam suatu sampul dokumen warna hijau sesuai PP 24/1997.
2.    Penyerahan sertifikat:
a.    Sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yg namanya tercantum dalam buku tanah atau pemegang kuasa ybs.
b.    Apabila pemegang hak meninggal dunia, sertifikat diberikan kepada para ahli warisnya atau pemegang kuasanya.
c.    Sertifikat tanah wakaf diserahkan kepada Nadzirnya.
d.    Hak Atas Tanah Kepunyaan bersama atau HMSRS :
·         kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama.
·         Surat penunjukan tsb tidak diperlukan bagi pemilikan bersama suami isteri.
·         Dapat diterbitkan sertifikat sebanyak sebanyak jumlah pemegang hak bersama utk diberikan kepada setiap pemegang hak bersama ybs.
3.    Jika dalam buku tanah terdapat catatan seperti yang tertera pada point f, penerbitan sertifikat ditangguhkan sampai catatan ybs dihapuskan.
4.    Sertifikat sebagai alat bukti yang kuat menurut UUPA dan penerapan lembagarechtsverwerking” untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negative yang digunakan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut UUPA.
5.    Penerbitan Sertifikat Pengganti
Sesuai Pasal 137 s/d 139 Permen No.3/1997, untuk penerbitan sertifikat pengganti tidak dilakukan pengukuran maupun pemeriksaan tanah dan nomor hak tidak diubah.
a)    Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, atau yg masih menggunakan blanko sertifikat yg tidak digunakan lagi, juga sertifikat yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.
b)   Permohonan hanya data diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah ybs atau pemegang kuasanya.
c)    Melalui prosedur yang telah ditetapkan
d)   Penggantian sertifikat dicatat pada buku tanah ybs.
e)   Sertifikat pengganti diserahkan kepada pihak pemohon penggantian atau pemegang kuasanya.

0 komentar:

Poskan Komentar

Followers

Ada kesalahan di dalam gadget ini

Mengenai Saya

Follow by Email

Blogroll

Ada kesalahan di dalam gadget ini

Hukum dan Keadilan

Hukum dan Keadilan
Hukum Rimba tetap Berlaku

Share

Twitter Delicious Facebook Digg Stumbleupon Favorites More